1기 신도시 낡은 아파트 살펴보는 윤석열 대통령
(고양= 홍해인 기자 = 윤석열 대통령이 10일 경기 고양시 일산동구 백송마을 5단지 아파트의 한 집을 방문해 주민의 고충을 듣고 있다. 2024.1.10 [대통령실 제공. 재판매 및 DB 금지]
박초롱 기자 = 윤석열 대통령에 대한 국회 탄핵소추안이 14일 가결되면서 부동산 시장이 짙은 안갯속에 빠졌다.
그렇지 않아도 내수 경기 침체, 대출 규제 등으로 녹록지 않은 상황이었는데 정치 변수가 더해지며 내년에도 관망세가 이어질 것으로 보인다.
주택 공급 부족 우려가 여전한 가운데 '270만가구 공급', 임대차 3법 재검토 등 윤석열 정부의 부동산 정책은 동력을 잃었다.
◇ 탄핵 인용? 조기 대선?…'눈치보기' 장세 이어질 듯
주택 거래는 12·3 비상계엄 사태와 이어진 윤 대통령 탄핵소추안 가결 이전부터 이미 얼어붙은 상태였다.
서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 아파트 거래량은 전날까지 신고된 기준으로 2천829건이다.
아직 신고 기한이 남았지만 석 달 연속 3천건대에 머무를 가능성이 크다.
서울 아파트 거래량은 7월 9천206건까지 늘었으나 8월 6천490건으로 줄기 시작했고, 9월엔 3천131건으로 반토막이 났다.
올 하반기 이후 서울 강남권을 중심으로 집값이 급격히 올라 수요자들이 가격 부담을 느끼던 상황에서 대출 규제가 강화되자 찬바람이 거세졌다.
서울 아파트값은 12월 둘째 주 0.02% 오르며 38주 연속 상승세를 이어갔으나 강동구(-0.02%)에 이어 동대문·은평·서대문·광진구(모두 -0.01%)가 하락세로 돌아섰다.
이런 상황에서 헌법재판소의 윤 대통령 탄핵 여부 결정과 그에 따른 '조기 대선' 여부·시기가 결정되기 전까지 부동산시장에선 눈치보기 장세가 이어질 가능성이 크다고 전문가들은 보고 있다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "정치적 불확실성이 해소되기 전까지는 거래량이 늘어나긴 힘들고, 가격도 약세를 띨 가능성이 크다"고 말했다.
업계에서는 벌써 다음 집권 세력이 어떤 정책을 펼칠지 점쳐보는 모습이 보인다. 더불어민주당의 부동산 정책을 복기해보는 움직임도 있다.
올림픽파크포레온
서대연 기자 = 24일 서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공) 단지 모습. 올림픽파크포레온은 전체 가구 수가 1만2천32가구에 이르는 단일 단지 기준 국내 최대규모 아파트 단지다. 2024.11.24
◇ 8년전 어땠나…거래량 석달만에 3분의 1토막
앞서 박근혜 전 대통령 탄핵 정국 때도 아파트 거래량은 단기간 뚝 떨어졌다.
서울 아파트 거래량은 2016년 10월 1만3천467건이었으나 탄핵 정국이 본격화하면서 11월 1만1천528건으로 떨어졌고, 탄핵소추안이 통과된 12월엔 9천654건, 이듬해 1월에는 4천627건으로 내려앉았다.
아파트 거래량이 석 달 만에 66% 감소하며 3분의 1토막 난 것이다.
거래량은 2017년 2월까지 4천건대에 머무르다 헌법재판소의 박 전 대통령 파면 결정이 난 3월 6천802건으로 반등했다. 이어 문재인 전 대통령이 당선된 5월 19대 대선 때는 1만건대를 회복했다. [표] 박근혜 전 대통령 탄핵 정국 당시 아파트 거래량 추이
전국 아파트 거래량서울 아파트 거래량2016년 10월74,20813,4672016년 11월68,81611,5282016년 12월58,4969,6542017년 1월38,0864,6272017년 2월40,4364,7602017년 3월48,4706,8022017년 4월46,8117,8582017년 5월53,38710,5862017년 6월64,44414,918
박 전 대통령 탄핵 정국 때는 정치적 불확실성 외에도 정부가 청약시장 안정을 위해 분양권 전매 제한 등 수요 조절 대책을 쓴 점이 영향을 미쳤다. 시장 매수 심리가 위축된 가운데, 분양권 전매 여파로 분양시장이 타격을 받았다.
2016년 11월부터 2017년 2월까지 석 달간 한국부동산원의 아파트 실거래가 지수는 서울이 0.88%, 전국에선 0.43% 하락했다.
이 시기 충남(-1.85%), 경북(-1.32%), 경남(-1.29%) 등 지방 아파트의 실거래가 하락 폭이 컸다.
반면 노무현 대통령 탄핵소추안이 가결됐던 2004년 3월부터 헌재가 기각을 선고한 5월까지의 주택 가격은 서울이 0.39%, 전국은 0.12% 올라 직접적인 영향이 나타나지 않았다.
이에 따라 집값이 탄핵 정국에 밀접한 영향을 받는다기보다는 전반적인 주택시장과 거시경제 상황, 정책 흐름에 달렸다는 진단도 나온다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "민주당 정부가 들어서면 규제를 많이 하는데도 주택가격이 올랐고, 윤석열 정부의 경우 경기 위축·금리 상승기와 맞물리긴 했지만 규제를 풀었는데도 약세였다"며 "향후 정권이 바뀐다 해도 주택 가격 상승 요소가 될지, 하락 요소가 될지 명확지 않다"고 했다.
윤 연구원은 "내년에는 대출 규제에 따른 풍선 효과로 그동안 오르지 않은 지역이나 중저가 주택이 오를 가능성이 있다"며 "2026∼2027년 주택 공급 절벽이 예고돼 있기에 내년 하반기로 갈수록 전월세 시장이 불안해지며 매매가격을 자극할 수 있다"고 전망했다.
재건축 아파트
윤동진 기자 = 사진은 이날 여의도 재건축 아파트 일대 모습. 2024.1.10
◇ 임대차2법·재초환 폐지 물건너 갈듯
윤석열 정부가 펼쳐온 부동산 공급 대책은 동력을 잃었다.
특히 윤 대통령의 대선 공약 가운데 하나인 임대차 3법(계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제) 전면 재검토와 재건축 초과이익 환수제 폐지 같이 야당 반대가 컸던 정책은 폐기될 가능성이 크다.
다주택자 중과세 재검토의 경우 대선 공약이었으나 여소야대 국면에서 법을 바꾸지 못하고 내년 5월까지 중과 기간을 한시적으로 유예한 상태다.
'주택 270만가구 공급' 정책도 차질이 불가피해졌다.
윤 정부는 2022년 8·16대책, 2023년 9·26 대책, 2024년 1·10 대책을 잇달아 발표했다. 그런데도 공급 불안 우려가 가시지 않자 지난 8월에는 서울 개발제한구역(그린벨트)까지 해제하는 8·8 대책을 발표했다.
전문가들 사이에선 어떤 상황에서든 주택 공급만큼은 계속해서 추진해야 한다는 목소리가 높다.
부동산114 자료를 보면 전국 아파트 입주예정 물량은 올해 36만가구에서 내년 26만가구, 2026년 15만가구로 뚝 떨어진다.
송승현 도시와경제 대표는 "불안정한 정국 속에서 주택사업 인허가 과정이 어렵게 진행될 가능성이 있고, 행정적 지원도 감소할 것으로 보인다"고 우려했다.
송 대표는 "서울 강남처럼 사업성이 있는 곳이 아니라면 공사비 상승 문제 등으로 재건축·재개발이 어려운 상황"이라며 "국회가 정책보다 정치 현안에 집중하며 부동산 법안 심의가 지연되면 주택 공급이 더뎌질 수 있다"고 말했다.
현재 국회에는 재개발·재건축 기간 최대 3년 단축과 용적률 상향을 위한 특례법 제정안, 재건축 조합 설립에 필요한 주민 동의율 요건을 75%에서 70%로 낮추는 도시정비법 개정안 등이 계류돼 있다.
