류효림 기자 = 사진은 이날 서울 인왕산에서 바라본 서울 시내 아파트 모습. 2024.11.26

심재훈 기자 = 우리나라 사람들은 전통적으로 가장 중요한 자산으로 주택이나 토지, 즉 부동산을 선호해왔다.

과거에는 집과 토지가 유일한 자산이었기 때문이다. 근래 들어 주식이나 가상화폐, 채권 등 다양한 금융 자산이 나왔지만 아직까지 우리나라에서는 부동산이 자산 1순위라는 인식이 저변에 깔려있다.

최근 우리나라 한 가구당 부동산 자산이 차지하는 비중이 70%를 넘는다는 보도가 나오자 온라인 커뮤니티에는 "한국이 부동산의 나라냐?", "부동산 때문에 다른 자산 투자가 힘들다", "집값이 오르니 어쩔 수 없다" 등 다양한 의견이 쏟아졌다.

결론부터 말하자면 우리나라 가구의 금융 자산 투자도 지속해서 늘고 있지만 자산의 부동산 의존도는 미국 등 선진국에 비해 매우 높은 편이라고 할 수 있다. 또한 부동산 보유 여부에 따른 자산 격차가 큰 편이며 40대 이상, 자영업자, 소득이 높을수록 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 큰 편이었다.

◇ 가구 평균 자산 3분의 2가 부동산에 집중

통계청과 금융감독원, 한국은행이 발표한 2024년 가계금융복지조사에 따르면 지난해 3월 말 기준 우리나라 가구의 평균 자산은 5억4천22만원, 부채는 9천128만원으로 평균 자산은 전년 대비 2.5% 늘었고 부채는 0.6% 줄었다.

지난해 평균 자산 5억4천22만원 중 저축액과 전월세 보증금을 합한 금융 자산은 1억3천378만원으로 전체의 24.8%였고, 부동산과 거주 주택, 거주 주택 이외의 주택, 토지, 건물, 계약금 및 중도금 등을 합한 실물 자산은 4억644만원으로 전체의 75.2%였다. 실물 자산에는 자동차와 골프 회원권도 포함되지만 사실상 부동산이 대부분을 차지하고 있음을 고려하면 우리나라 가구의 평균 자산 중 3분의 2 이상이 부동산에 집중돼있음을 보여준다.

미국(28.5%)이나 일본(37%), 영국(46.2%)과 비교해도 우리나라 가구의 부동산에 대한 자산 의존도는 매우 높다고 볼 수 있다.

류영석 기자 = 18일 서울 서초구 방배5구역 재건축 단지인 '디에이치 방배' 견본주택에서 고객들이 주택 모형을 둘러보고 있다. 2024.8.18

자산 유형별 보유액 및 구성비 등을 보면 40대 이상, 자영업자, 자가 보유, 소득이 높을수록 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높았다.

39세 이하의 경우 부동산과 거주 주택 등을 포함한 실물 자산이 지난해 1억6천135만원으로 전체의 58.6%에 불과했다. 젊을수록 부동산보다는 주식 등 금융 자산에 투자하는 성향이 높음을 알 수 있다.

40~49세의 경우 실물 자산이 3억9천196만원으로 전체 자산의 72.6%, 50~59세는 4억2천666만원으로 전체 자산의 74.6%를 차지했다. 특히 60세 이상의 경우 실물 자산이 4억7천275만원으로 전체 자산의 81.2%에 달했다.

자영업자의 경우 실물 자산이 5억4천504만원으로 전체 자산의 80.6%를 차지할 정도로 비중이 높았다. 상용근로자는 실물 자산이 4억1천202만원으로 전체 자산의 70.4%, 임시·일용 근로자는 1억8천404만원으로 전체 자산의 75.5%를 차지했다.

소득 5분위별로 보면 5분위 가구의 평균 자산은 12억3천780만원으로 1분위 가구 평균 자산(1억6천948만원)의 7.3배였다. 5분위 가구의 평균 자산은 16억2천291만원으로 실물자산 79.3%와 금융자산 20.7%로 구성됐다. 순자산 분위가 높을수록 전체 자산 중 실물 자산이 차지하는 비율이 증가함을 보여준다.

입주 형태별로는 자가 가구의 평균 자산이 7억1천988만원으로 가장 많았는데 실물 자산 비중이 83.2%를 차지했다. 전세 가구 자산은 5억3천578만원으로 실물 자산 비중은 42.1%에 그쳤다.

소득이 늘거나 여유자금이 생기면 부동산에 투자할 의사가 있는 가구주는 전체의 49.4%였다. 부동산 투자 의사가 있는 가구주의 주된 투자 목적은 '내 집 마련'이 38.2%로 가장 많았으며 '가치 상승 기대'(18.5%), '임대 수입'(16.7%)이 뒤를 이었다.

부동산 투자 시 가장 선호하는 운용 방식은 '아파트'(65.8%) '상가나 오피스텔 등 비주거용 건물'(16.4%), '다가구주택을 포함한 단독주택'(7.8%), '논밭과 임야 등 토지'(6.8%) 순이었다.

지난해 3월 말 기준 가구 실물 자산이 전국 평균(4억644만원)보다 높은 지역은 서울(5억6천776만원), 경기(5억462만원), 세종(5억9천766만원), 제주(4억4천125만원)였다.

김성민 기자 = 사진은 18일 오후 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 주택과 아파트 단지의 모습. 2024.11.18

한국은행과 통계청의 '2023년 국민대차대조표(잠정)'에 따르면 가계 및 비영리단체 순자산의 구성 비중은 2023년 말 기준 주택(50.3%), 주택 이외 부동산(25.2%), 현금·예금(19.1%), 보험·연금(11.5%) 순이었다. 부동산 경기 부진과 함께 주택을 포함한 부동산의 비중이 2022년 77.1%에서 2023년 75.5%로 떨어졌다. 우리나라 가계의 전체 부동산(토지 건물) 자산은 1년 전보다 1.2%(207조원) 많은 1경6천841조원으로 집계됐다.

KB금융지주 경영연구소의 '2024년 1인 가구 보고서'에 따르면 수도권·광역시에 거주하고 독립적 경제활동 중인 25∼59세 남녀 1인 가구 2천명을 대상으로 설문한 결과, 부동산 자산의 경우 1인 가구의 45.1%가 월세로 살고 있었다. 전세와 자가 거주자는 각각 30.0%와 21.8%를 차지했다.

전문가들은 부동산에 편중된 가계 자산이 경제 전반에 부정적인 영향을 끼칠 가능성을 우려하고 있다. 가계에서 아파트 구입에 모든 여유 자금을 투입하니 그만큼 은퇴 준비에 소홀할 수밖에 없기 때문이다. 가계의 부동산 편중은 토지 가격도 높여 기업의 생산성을 낮추는 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다.

이처럼 가계에서 주택담보대출 등을 통해 부동산에 자산 편중을 심화하고 금융사들도 부동산 관련 대출에 공격적으로 나서면서 한국 경제의 뇌관으로 떠오르기도 했다. 미래에 예상되는 수익을 내세워 자금을 마련해 부동산 사업장을 개발하는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 문제가 경기 침체와 맞물려 국내 금융 시장의 불안을 가중했기 때문이다.

◇ 부자에게도 부동산은 '자산 1순위'

우리나라 부자들에게도 자산 1순위는 부동산이었다.

하나금융경영연구소가 발간한 '대한민국 웰스 리포트 2024'에 따르면 지난해 부자들의 추가 투자 의향이 높은 자산 1순위는 여전히 부동산이었다. 하지만, 응답률이 32%에서 24%로 감소해 예금(22%)과의 선호도가 좁혀졌다. 예금 다음으로 투자 의향을 보인 상품은 주식이었다.

부자 10명 중 9명이 부동산을 보유하고 있는데, 지난해에 보유 부동산의 매도 의향보다는 매수 의향이 더 높았다. 매입 의향이 있는 부동산은 2023년과 동일하게 중소형 아파트가 가장 높았고 토지, 꼬마빌딩이 뒤를 이었다. 대형 아파트의 선호는 상대적으로 낮은 편이었다. 30대 이하 젊은 부자는 아파트 다음으로 해외부동산(아파트, 단독주택) 매입 의향이 높게 나타나 외화 자산의 범위가 금융뿐만 아니라 부동산까지 확산하는 추세를 보였다.

2023년 말 기준 부자의 총자산 중 부동산이 50%, 금융자산이 46%, 실물자산을 포함한 기타자산이 약 4% 정도를 차지했는데, 2022년과 비교하면 부동산 비중이 5% 포인트 줄어든 모습이었다. 반면, 금융자산과 기타자산 비중은 각각 3% 포인트와 2% 포인트 증가했다. 특히, 금, 예술품 등을 보유한다고 응답한 비율이 2022년보다 14% 포인트 늘면서 부자 10명 중 4명이 보유해 투자 자산으로서의 가치가 높아졌다.

[출처=하나금융경영연구소]

부자 가구의 자산 운용자가 남성인 경우 총자산 규모가 여성보다 1.6배 더 많았다. 자산 관리자가 여성인 경우 총자산 중 부동산 비중이 50%로 남성(46%)보다 높았고, 운용 금융자산의 비중은 더 적었다. 자가 외 투자 목적의 부동산 유형도 남성은 상가, 빌딩 등 상업용 부동산을 보유한 비율이 높았고, 여성은 아파트, 오피스텔 등 주거용 부동산의 보유율이 더 높았다.

KB금융지주 경영연구소의 '2024 한국 부자 보고서'를 살펴보면 지난해 7∼9월 부자 400명을 면접 조사한 결과 이들의 자산은 부동산과 금융자산이 평균 각 55.4%, 38.9% 비율이었다. 2023년(부동산 56.2%·금융 37.9%)과 비교해 부동산 비중이 줄었다. 금리 상승에 따른 부동산 가격 하락 때문으로 분석됐다.

한국 부자의 자산 구성을 보면 거주용 주택(32.0%), 현금 등 유동성 금융자산(11.6%), 거주용 외 주택(10.9%), 빌딩·상가(10.3%), 예·적금(8.7%), 주식(7.4%) 순이었다.

유주택 가구 상위 1%가 가진 주택들의 자산 가액은 평균 30억원에 육박했다는 조사 결과도 있다. 이들은 평균 4채가 넘는 주택을 소유했으며 10명 중 7명꼴로 서울에 거주한 것으로 분석됐다.

더불어민주당 임광현 의원이 통계청에서 받은 '주택소유통계'에 따르면 2022년 유주택 가구 중 자산 가액 기준 상위 1%에 해당하는 가구의 주택 자산 가액은 평균 29억4천500만원이었다. 상위 1%의 평균 주택 자산 가액은 2017년 21억3천만원에서 2018년 23억7천700만원, 2019년 27억6천800만원, 2020년 30억8천900만원으로 늘어왔다.

2022년 하위 10%의 주택 자산 가액은 3천만원으로 전년과 같았다. 하위 10%와 상위 1%의 격차는 98.2배였다. 전체 유주택 가구의 자산 가액은 평균 3억1천500만원이었다. 상위 1%와의 격차는 9.3배였다.

이진욱 기자 = 사진은 서울 한 부동산 중개업체 모습. 2024.11.18

상위 1%가 소유한 주택 수는 평균 4.68채였는데, 이는 유주택 가구가 소유한 평균 주택 수(1.34채)의 3.5배 수준이었다. 상위 1%의 평균 소유 주택 수는 2017년 5.53채에서 2019년 4.93채 등으로 감소하는 추세였으나 2022년에는 늘었다. 상위 1% 가구를 거주 지역별로 보면 72.3%가 서울로 가장 많았고 경기(16.9%), 부산(2.9%) 순이었다.

통계청 통계개발원의 '한국의 사회동향 2022'에 따르면 2018~2021년 기간 가구의 순자산은 무주택 임차 가구의 경우 18.0% 증가하는 데 그쳤다. 하지만 1주택 자가가구는 26.2%, 다주택 자가가구는 43.4% 증가하면서, 임차가구와 자가가구 간 자산 격차는 더 벌어졌다.

이처럼 가구 순자산 변화의 대부분은 부동산자산의 변화로 설명될 수 있다. 같은 기간 무주택 임차가구의 부동산자산 중위값은 변화가 없었지만 1주택 자가가구는 25%, 다주택 자가가구는 37.9% 증가했다. 주택가격의 급등에 따른 부동산자산의 증가가 임차 가구와 자가가구 간의 자산 격차를 더 키웠음을 시사한다.

이 자산가치의 변화는 지역적 쏠림도 극명했다. 비수도권 광역시 이외 지역의 1주택 자가가구는 부동산자산의 중윗값이 변하지 않았지만 서울의 1주택 자가가구는 57.1% 늘어났기 때문이다. 서울의 자가가구가 가진 상대적 이점은 서울에서 '똘똘한 한 채' 현상을 강화하는 요인으로 작용하고 있다.

◇ 한국 가계 자산, 선진국보다 부동산에 편중

'톱 럭셔리 프라퍼티 닷컴'은 블로그를 통해 임대 수익률, 세제 혜택, 부동산 시장 실적 등을 고려한 2025년 부동산 투자 유망 국가를 꼽았는데 아랍에미리트, 호주, 캐나다, 프랑스, 독일, 영국, 미국, 키프로스, 파나마, 싱가포르가 포함됐는데 우리나라는 보이지 않았다. 우리나라 사람들이 자산 1순위로 꼽는 부동산이 외국인들 입장에서는 각종 규제로 그다지 매력적이지 않다는 점을 시사하는 것으로 볼 수 있다.

2018년 미래에셋은퇴연구소의 '국제비교를 통해 본 우리나라 가계 자산 특징 및 시사점' 보고서를 보면 우리나라는 다른 나라보다 가계 자산 구성과 운용이 부동산에 편중됐음을 확인할 수 있다. 우리나라 가계 총자산 중 부동산자산 비중은 51.3%로 비교 대상국인 미국(43.8%), 영국(37.4%), 네덜란드(45.5%)보다 높았다.

가계 총자산 중 '거주 주택 외 부동산 비중'은 평균 13.5%로 이들 4개국 평균의 3.3배 수준이었다.

가계 총자산 대비 거주 주택 외 부동산 비중은 한국이 13.5%에 달했지만 미국은 3.2%, 영국은 2.8%, 호주는 7.9%, 네덜란드는 2.2%에 불과했다. 우리나라는 전체 가계의 32.3%가 거주 주택 외 부동산을 보유하고 있으며 거주 주택 외 부동산 유형별로 보유 비율은 토지(17.3%), 아파트(9%), 단독주택(5.9%) 순이었다.

진연수 기자 = 사진은 이날 서울 시내 한 부동산 중개업소 모습. 2024.11.11

우리나라의 부동산 부문이 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중도 최근 크게 늘었다.

GDP 대비 부동산 대출 잔액의 비율은 2017년 13.1%에서 2023년 말 24.1%로 상승했다. 이는 유로 지역(14.7%), 호주(12%), 미국(11.3%), 영국(8.7%) 등 주요국과 비교해도 높은 수준이다.

2013~2023년 금융권의 부동산업 관련 대출 잔액이 301조 원 늘어 전체 기업부채 증가 규모의 29%에 해당했다. 2010년대 중반 이후 우리나라의 부동산업 대출 연평균 증가율은 15% 내외로 주요국의 5~10%에 비해 높은 수준을 보였다. 이 때문에 한국은행은 부동산 부문의 점진적인 디레버리징(부채 축소) 정책이 필요하다고 강조해왔다.

류창훈 한국은행 금융시장국 과장 등은 '우리나라 기업부채 현황 및 시사점'을 주제로 한 BOK 이슈노트를 통해 "부동산 부문의 점진적인 디레버리징을 추진해나갈 필요가 있다"면서 "향후 국내외 통화정책 기조 전환 과정에서 금융기관의 신용공급이 부동산 부문으로 집중되지 않도록 거시건전성 정책을 통해 대응해 나가야 한다"고 말했다.

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